新形势下房市重构与融资模式创新解析 房地产模式重构：逻辑与方向

房地产业在我国具有重要而独特的地位，加快房地产发展新模式构建不仅是破解房地产发展困境的内在要求，也是促进中国经济加快向创新驱动转型的治本之策。党的二十届三中全会再次强调"加快构建房地产发展新模式"。房地产发展新模式是涉及业务重心、土地供应、住宅供给、房地产企业运营模式等多个方面，将重构房地产行业发展的底层逻辑，也将对金融提出新的要求。近期，中国人民银行出台降低存量房贷利率、下调二套房首付比例、加大保障性住房再贷款支持等政策，有利于降低居民房贷负担、提高购房积极性。2024年9月26日召开的中共中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，同时强调"要回应群众关切，调整住房限购政策",这指明了未来房地产市场发展的方向。未来金融业要围绕新模式下城市更新改造、租赁性住房等重点领域，加快形成金融支持新模式。

房地产模式重构：逻辑与方向

1998年，我国开启了房地产市场化改革的新篇章。受益于经济快速增长、城镇化进程大幅加快、居民收入显著提高以及房地产金融的加大发力，我国房地产市场迅速发展，既为改善我国居民住房状况、提高住房自有率作出了重要贡献，也使得房地产业快速发展、成为拉动经济增长的火车头。但旧模式也显示出越来越多的弊端，既难以为继，也加大潜在风险，亟需构建房地产发展新模式。

业务重心重构：从"住房短缺"向"结构优化"转型。经过多年的发展，我国的居民住房已改变了改革开放之初的"住房短缺"的面貌，而结构优化将成为未来的主要发展方向。根据国家统计局第七次人口普查数据，2020年我国人均住房面积达41.76平方米（见图1），相比2010年上升了10.7平方米，住房自有率约为73.8%，位居全球前列。特别是考虑到中国人口总量及结构正在发生重大变化，这使得房地产供应短缺问题不再突出。数据显示，16-59岁劳动年龄人口占总人口比例将从2022年62%下降至2050年的52.5%，劳动年龄人口绝对数量减少意味着主力购房需求接近见顶。

数据来源：各国统计局

图1 主要国家人均住房面积对比