作者：余飞
2025年第一天，祝大家元旦快乐，新的一年里，诸事顺遂，烦恼消退！
01
上海、西安、太原，新房价格仍在上涨
回看刚结束的2024年，是中国房地产进入三年调整中调整深度最大的一年。
这些可以从卖地收入和商品房销量数据中得到佐证。
尽管全年数据官方还要等到本月中旬公布，不过透过前11个月的数据，基本能够证实。
全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经两连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%，相较于2022年下跌了13.2%。
而财政部12月16日公布的数据显示，今年前11个月国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%，全年预估在3.6万亿左右。
制图：城市财经；数据：财政部
商品房销量方面，国家统计局数据显示，
1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
来源：国家统计局
全年商品房销售面积与销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
在这样的大环境中，国家统计局纳入统计的70个大中城市，其更能体现市场价格真实变化的二手房价格，同比全线下跌，没有一个城市上涨，其中厦门跌幅第一，跌幅为13.1%。
此外，金华、温州、广州、武汉、唐山、泉州、秦皇岛、南昌、包头、丹东、惠州、呼和浩特、襄阳、福州、九江、济南跌幅均在10%以上。
但新房方面，却有三个城市，价格仍上涨了。
根据国家统计局披露的11月份数据显示，70个大中城市中，新房价格同比变化，有67个城市下跌，3个城市上涨。
也即有67个城市的新房价格低于去年，3个城市高于去年，这三个城市分别是上海、西安和太原。
制图：城市财经；数据：国家统计局
02
豪宅支撑的上海
上海是这一轮房地产调整中最扛跌的城市，不仅新房同比在涨，二手房上月环比也在涨。
当广州、深圳都在猛跌，北京跌幅也较大的时候，上海整体均价，好像就象征性地跌了一下。
看上海统计局披露的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
来源：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局披露， 商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。
从新房表现上看，上海表现得还算稳定。但从更能反映市场变化的二手房市场来看，则下行情况相当明显。
上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。
来源：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。
房价方面，国家统计局披露，今年6月份上海二手房价格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。
机构披露的数据来看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米，较2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。
整体来看，能够反映市场真实变化的二手房，上海销量腰斩，但价格只是微跌。
不愧是中国经济第一城，还是非常扛跌的。
此外，豪宅的助攻，是上海新房价格依旧上涨的关键力量。
克而瑞数据显示，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一线城市中一骑绝尘。
前9月上海单价10万元以上豪宅共成交6229套，创下17个豪宅日光盘纪录。
单价15万元以上顶豪成交井喷，上海成交套数达到2004套，是去年全年的5.5倍。
总价3千万-5千万、5千万-1亿元、1亿元以上三个总价段，上海的成交套数分别是京、广、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。
03
诡异的太原：GDP负增长，新房价格却上涨
上个月我专门写过一篇分析太原的文章。
太原的诡异之处在于，GDP负增长，新房价格却在上涨。
这座城市的GDP已经连续三个季度下跌，且包揽了主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）倒数第一席位。
一季度，太原GDP为1205.22亿元，较去年一季度减少了69.36亿元。增量与增速，在主要城市中，均位居倒数第一。
上半年，太原的GDP为2462.79亿元，增长1.6%。较去年上半年减少了72.29亿元。无论增量、实际增速还是名义增速，在主要城市中均倒数第一。
前三季度，太原的GDP前三季度，全市地区生产总值（GDP）3896.37亿元，增长1.0%。规模较去年三季度减少了101.7亿元，减少量不仅在主要城市中最多，也是唯一增量为负的一个。在全国所有城市中，亦是最多的一个。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
而且，太原背靠的山西省，同样陷入了水逆当中。
但其新房价格，
却在逆势上涨，连涨了两个月。
国家统计局披露的数据显示，9月份太原新房价格止跌反弹，环比上涨0.3%，成为当月全国70个大中城市中价格上涨的三个城市之一。10月份，太原新房价格环比上涨0.2%，与平顶山、桂林和厦门并列第二，涨幅仅次于上海（0.3%）。
这是什么情况？从贝壳找房披露的数据来看，去年太原的新房均价跌破了万元，现在又回到了万元之上。
之前本号分析过太原楼市的情况，一言以蔽之，涨也棚改，跌也棚改。
2016年，太原发布《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》，全速开启了货币棚改模式。不光太原，整个山西都按下了货币棚改的快进键。
公开资料显示，2017年山西全省商品房待售面积消化周期保持在10个月左右，可售面积消化周期控制在18个月以内。
2017年年初，山西省住建厅再次明确，2017年山西要打通去库存与棚户区改造之间的通道，积极推行棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县，棚改货币化安置比例不低于80%，可售面积消化周期在18个到36个月之间的市、县不低于60%，其他市、县原则上不低于50%。
在这种背景下，太原房价从2016年的8000元/平方米左右一路狂飙至2018年的1.3万元/平方米左右，涨了62.5%。
然而，2018年年末的货币棚改大转向，直接施压太原楼市。
没有了棚改支持，太原开启了漫漫下跌之路，房价从1.3万元的顶部一路下滑，2021年跌至万元关口，2022年跌破万元。
今年一线城市的房价都在跌，为何太原能够在9月份新房价格止跌转涨？难道太原楼市回暖了？
当然不是，太原新房价格上涨：
一方面，是之前已经跌了很多，均价从1.3万跌至1万元附近。
另一方面，开盘不多，个别优质高端住宅楼盘开盘拉动所致。
比如10月份，《山西日报》就披露，10月，太原小店区的6个中高端住宅项目成交金额环比上涨50%至250%，推动了区域整体房价的轻微上涨。该区域的均价为12679元/平方米，环比上涨了4%。
由于市场不是很大，对于太原这样的弱省会城市，新房价格很容易受到当月开盘楼盘的片区、优质程度影响。
所以，我们看到，3月、4月、5月份、9月、10月、11月太原新房价格环比也上涨了，而1月、2月、6月、8月则在下跌。
所以，我一直强调，二手房价格才能真实反映市场价格变化。
而从二手房价格来看，国家统计局披露，11月份太原二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌4.7%。
04
西安：第四代住宅拉动
西安楼市，相当魔幻。
去年在一块分析成都和西安楼市的时候，我就说过：
成都楼市这两年是个异类，在这过去两年的萎靡市场中，成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。
成都新房直到去年11月份开始转向下跌，二手房则从去年7月份开始下跌。
西安楼市则是魔幻，它不同于成都的新房与二手房都坚挺，而是新房市场很嗨，二手房市场很惨淡，形成了鲜明对比。
西安的二手房早就开始下跌，但新房却一直在涨，一直涨到了今年7月份，8月份止涨，9月份才开始转跌，10月份、11月份继续下跌，由于下跌时间才开始，导致其11月份新房价格同比仍上涨0.3%。
西安的新房与二手房价格为何背离，新房为何能够上涨这么久？
有人解释说，是西安的综合实力强，人口竞争力强。
西安，作为科教重镇，高教实力、人口竞争力的确很强。
西安这座城市，作为西北第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。
七普数据显示，2010年至2020年十年间，西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。
2021年西安常住人口增加了20.3万人，位居第四。2022年增加了12.29万人，依旧位居第四。
2023年，在全国人口下降速度加快的背景下，西安的增量也大不如从前，但依旧有8.23万的增量，增量暂时位居全国第7。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。
而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求，这 些都构成了西安房价的底气，道理上似乎说得通。
但逻辑上说不过去。
一方面，如果人口流入能够支撑房价不断上涨，那么人口增量第一城的合肥，新房价格为何遍地降价打折？
另一方面，如果人口流入能够支撑房价，为何独独支撑起新房价格，二手房怎么就撑不住？
所以，从人口角度，根本解释不通。真正原因，之前中国房地产报发表的一篇针对西安楼市的文章中，有披露：
一是前几年高价地大批量入市，抬高了房价。据克而瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨下，一级市场传导至二级市场的动能较为显著。
二是在这些高价地块上，房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍，当下，西安热点板块起步面积都在140平方米以上，在产品上也做了不少创新，例如第四代住宅产品等，好产品必然要匹配更高的价格。
新京报披露， 今年1-11月，140平方米户型成交套数的占比同比上涨了6个百分点，主城区改善化格局基本形成；价格上，200万元以上产品的占比超过69%，其中，300万元以上的中高价位产品成交占比也增长了5个百分点。
高端改善型产品和豪宅类产品的集中入市，带动了成交份额的扩容，结构性拉升了房价，这是西安新房价格上涨的根本动力。
克而瑞披露的数据来看，西安是今年推出第四代新一代住宅数量最多的城市，共推出了39个，明年预计还将推出14个第四代住宅楼盘。
优质楼盘大量入市，带动改善型群体置换，这是西安新房价格同比能够上涨的根本原因。
西安真实的房价状况，都体现在了其二手房价格变化当中。上海、太原也是一样。
正如我在第一部分所说，从更能真实反映市场价格变化的二手房价格来看，70个大中城市房价，同比全线下跌。