港股内房股现“摘牌潮”。
10月24日，大发地产集团有限公司（以下简称大发地产）、佳源国际控股有限公司（以下简称佳源国际）、大唐集团控股有限公司（以下简称大唐地产）三家港股上市房企分别发布公告称，其在联交所的上市地位将被取消，并于10月29日被摘牌。
至于被摘牌的原因，据上述三家房企公告，均是因未能按时刊发2022年至2024年期间，包括中期及全年在内的4份财报，公司股票暂停买卖至今已接近18个月。根据上市规则第 6.01A（1）条，港交所可将任何已连续暂停买卖18个月的证券除牌。
“这反映了港交所对于上市公司的严格监管和执行力度。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜10月25日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，对于被取消上市地位的企业来说，这无疑是一个重大打击。取消上市地位意味着企业失去了在公开市场的融资渠道，这将对企业的流动性和未来发展产生严重影响。同时，这也会对企业的品牌形象和市场信誉造成损害，进一步影响其业务运营和合作伙伴关系。
三家港股上市房企将同日退市
从上市到摘牌，这三家房企中时间最长的佳源国际控股也不过才8年。
2016年3月8日，佳源国际控股成功登陆港股。上市后，佳源国际控股的业绩一路狂奔，2017年至2019年的销售增速分别达到123.1%、94.6%和43%。在2019年业绩会上，佳源国际控股甚至还立下了“三到五年内要把合约销售金额突破1000亿元”的目标。
然而在2020年，佳源国际控股仅完成了预期销售目标的86%，到了2022年中期，佳源国际控股营收和归母净利润同比分别下滑21.4%和83.52%。
来源：佳源国际公告
而对于努力三次才终于登陆港交所的大唐地产而言，从2020年12月11日上市到2024年10月29日退市，总共还不满4年。
2019年12月，大唐地产首次向港交所递交招股书，于次年5月28日失效；仅过2天后又重新递交上市申请。
2020年，即大唐地产上市当年，实现营业收入约105.88亿元，同比增长30.60%；净利润约9.50亿元，同比增长51.40%。2021年，大唐地产营业额同比增长约6.3%，毛利率约为24.0%，净利润同比增长约8%。但到了2022年上半年，其营业收入同比下滑29.27%，毛利同比下滑49.5%，归母净利润同比下滑79.12%。
来源：大唐地产公告
公告显示，未能在规定时间刊发2022年度财报，是导致上述三家房企停牌的主要原因。其中，大唐地产早在2023年3月21日就已停牌，佳源国际和大发地产则均于2023年4月3日停牌。
但对于上述三家房企而言，复牌并非易事。根据港交所相关规定，复牌需要满足以下条件：一是要公布所有未发布的年报、半年报；二是要证明公司尚有持续经营的能力；三是提高透明度，公布所有重要信息，包括但不限于财务报告、业务发展、重大合同或交易细节，以及可能涉及的债务重组、管理层变动、业务调整等具体措施。
而“上市委员会认为本公司资不抵债，不适合继续公开交易”，则是联交所最终对上述三家房企做出退市决定的直接原因。
事实上，早在2023年5月，佳源国际就曾因一笔1450万美元的债务逾期无力偿付，从而被境外投资人申请了清盘。彼时，香港高级法院就颁令清盘，要求佳源国际解散，且清算财产用于偿债。
据佳源国际2022年中报，其总负债为655.36亿元，其中流动负债和非流动负债分别为504.34亿元和151.02亿元；净资产266.09亿元，账上现金及现金等价物仅有55.21亿元。但彼时，其一年内到期的短期债务就有131.63亿元。
来源：大发地产公告
至于大发地产，就在该公告发布的一周前（10月16日），大发地产及其间接全资子公司垠壹香港有限公司在HCCW 110/2024及HCCW111/2024也被香港高等法院颁令清盘。
原因是大发地产存续四笔票据均未偿付，分别为1.38亿美元12.5%优先票据，到期日为2022年6月30日；1亿美元13.50%优先票据，到期日为2023年4月28日；3.6亿美元12.375%优先票据，到期日为2022年7月30日；2.8亿美元9.95%优先票据到期日为2022年1月18日。
虽然为避免被清盘，大发地产一直也尝试与债权人沟通商讨重组方案，但最终以失败告终。
“大唐地产、大发地产以及佳源国际均因未能在规定时间内恢复股份买卖并公布财务业绩，触发了港交所的强制退市机制。这表明港交所对于上市公司的财务透明度和持续经营能力有着明确要求，一旦公司无法满足这些要求，就会面临被取消上市地位的风险。”柏文喜表示。
多家港股停牌房企面临摘牌风险
大唐地产、大发地产和佳源国际并非第一批被强制摘牌的港股上市房企。
2018年8月1日，港交所新修订的《上市规则》正式生效，其中“快速除牌”机制规定：若主板公司的证券连续停牌18个月（主板《上市规则》第6.01A条）或GEM公司（即创业板公司）的证券连续停牌12个月（GEM《上市规则》第9.14A条），港交所可取消有关公司的上市地位。
上述“快速除牌”机制推出以来，被强制除牌的公司逐年增加，2019年港交所根据《上市规则》指引除牌的公司为19家，2020年、2021年、2022年分别为31家、34家、47家。2023年同样有超40家公司被宣布强制摘牌，其中房地产企业就包括了南海控股、三盛控股、新力控股、嘉年华国际等。
另据每经记者不完全统计，2023年4月，因业绩报告延发而暂停交易的港股上市房企及物业企业就多达24家，其中房企包括力高集团、中国奥园、祥生控股、上坤地产等，物企则包括彩生活、佳源服务、力高健康生活、康桥悦生活、佳源服务等。
根据港交所发布的消息，截至今年10月24日，共有97家企业停牌，其中包括碧桂园、中国恒大、融信中国、中原建业、正商实业、亿达中国、大发地产、上坤地产、景瑞控股等十余家房企。
记者注意到，上述停牌房企中，因年报仍有待刊发及寄发的包括上坤地产、正商实业、大唐集团、中原建业等企业；受更换核数师影响的包括银城国际控股、新明中国以及亿达中国等企业；碧桂园则是因为债务重组。
Wind数据显示，在港股Wind房地产行业分类下，上市企业共有304家。其中，2024年上半年，51家港股内房股的平均期内净利润为负，约为-9.00亿元，亏损企业所占比例高达64.71%。
“对于房地产行业而言，上述三家房企退市可能会引发市场对于行业内其他上市企业的担忧，尤其是那些同样面临财务压力的公司。这可能会导致投资者对整个行业的信心下降，进一步影响房地产行业的融资环境和市场表现。”
在柏文喜看来，港股内房股的表现往往受到宏观经济、政策环境以及个别企业财务状况的影响。大唐地产、大发地产和佳源国际的退市可能会使得投资者对于内房股的投资更加谨慎，从而影响整个板块的稳定性。“这就要求各方都必须加强对企业财务状况的关注，提高风险意识，以维护市场的稳定和健康发展。”