惠及1.5亿人的存量房贷利率批量调整正式落地！
券商中国记者从各大商业银行了解到，从10月25日起，大部分存量房贷（商业贷款）利率将完成批量调整。借款人可通过贷款银行的指定的手机银行APP或线下网点等渠道，查看利率调整结果。不过，也有部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计于10月31日前完成。
总体来看，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率（LPR）减30BP（基点）。如果贷款人的存量房贷利率已经低于LPR-30BP，将不会进行调整。
然而，在众多贷款客户陆续收到统一下调房贷利率通知的同时，不少人产生了疑问：为什么我的房贷利率没有得到下调？为什么我最新的房贷利率还是比别人高？
事实上，不同客户目前享受的实际房贷利率受到贷款重定价日、固定利率或浮动利率定价方式、首套住房或非首套住房等多个因素影响。
京沪深三城实际下调幅度存在差异
问题一：哪些金融消费者可享受房贷利率下调？
1.凡是符合《中国人民银行公告〔2024〕第11号》和《关于批量调整存量房贷利率的倡议》要求的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款均予以调整。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
2.如果房贷利率加减点高于“减30BP”，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），则在本次存量房贷利率批量调整范围之内。
3. 如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。
4.固定利率贷款、人民银行基准利率贷款需要先申请转换为LPR浮动利率贷款，才能享受到本次存量房贷利率批量下调。
5. 本次存量房贷利率调整，不良类个人住房贷款也将一并进行下调。
6. 本次房贷利率调整针对商业性个人住房贷款，公积金贷款不在调整范围之内。
问题二：房贷利率会降到什么水平？
情形一：当前房贷利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP。
情形二：北京、上海、深圳的首套房贷款，且利率高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP。
情形三：北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限的，统一调整为当地房贷利率政策下限——
1） 北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；
2） 上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LRP-5BP；
3）深圳二套房利率下限为LPR-5BP。
受“重定价日”影响，部分人需经历“两次调整”
问题三：为什么我最新的房贷利率还是比别人高？
通常而言，除特定城市的区域的二套房利率下限高于LPR-30BP外，绝大多数的金融消费者能够享受到LPR-30BP这一标准。
但也有客户表示，目前经历统一调整后，与央行公布的最新LPR标准计算的数据仍不一致。按10月21日最新公布的5年期LPR即3.60%计算，理论上现有首套房贷款利率可低至3.30%。
多位房贷客户向券商中国记者表示，自己的存量房贷利率仍高于3.30%，有人调整后最新利率为3.55%，也有人在统一调整后存量利率甚至维持3.90%，相比理论上的低值——3.30%，仍高出25BP至60BP不等。
（利率调整后四种常见情形）
券商中国记者从多家商业银行客户经理获悉，除了部分曾享受优惠的客户以及部分城市非首套房贷款等因素以外，产生利率差异的主要原因是每位借款人与商业银行签订借款合同时约定的重定价日存在差异。
当前房贷重定价日一般为每年1月1日或贷款发放日，重定价周期为一年，借款人同样可以通过手机银行查询具体日期。根据重定价日的不同，不同借款人利率在此次批量调整后仍会有所差异。
例如，以1月1日作为重定价日为例，若当前借款人维持2024年1月1日五年期LPR的4.2%报价，则房贷利率经此次调整加点后为4.20%-30BP,即3.9%；到2025年1月1日重定价日，借款人的实际贷款利率将同步到央行公布的最新五年期LPR-30BP，假设2024年11月、12月的最新LPR报价仍保持不变，则借款人的房贷利率可享受到3.60%-30BP，即3.30%的标准。
总而言之，在经历10月25日以来的统一下调房贷利率加减点之后，部分客户还需要经历贷款重定价日的“二次调整”才能享受到最新房贷利率。
问题四：贷款重定价日可以调整吗？
值得一提的是，今年9月底，央行发布的《中国人民银行公告〔2024〕第11号》公告还提及，自2024年11月1日起，借款人可与银行协商约定重定价周期、新发贷款与存量贷款偏离达到一定幅度时可与银行协商置换存量贷款等多个最新规定。这也就意味着，房贷利率重定价日周期最短为一年的限制被取消。
具体来看，央行在上述公告中提及：自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
央行还表示，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
对于协商重定价日的有关事宜，券商中国记者咨询某国有大行信贷经理后了解到，目前该行具体实施细则仍未出台，预计11月1日起商业银行将会陆续公布实施细则，客户需本人携带身份证件、贷款合同等资料，前往房贷发放的所在银行网点与银行进行协商。
上述银行客户经理表示，目前房贷利率统一批量下调是第一步工作，接下来第二步将在11月1日后，开始接待需调整贷款重定价日等有关事宜的客户。由于大量银行客户集中咨询，也可能会出现排队、时间延迟的情况。