图源｜浙江省自然资源网上交易中心
11月20日的杭州土拍，一位神秘“自然人”以总价4.46亿元、溢价64.55%拿下了下沙一宗低密宅地。
溢价率新高、“自然人”、低密度宅地，在这些关键词的烘托下，连滨江集团经过49轮竞价，以总价39.5亿元拿下的奥体单价地王，都不香了。
但这次摘地很快被喊停了，不仅5423万元保证金打了水漂，这位“自然人”可能还要承担相应的经济和法律责任。
11月27日，《每日经济新闻》记者拨通了杭州市规划和自然资源局、杭州市公共资源交易中心的咨询电话，一位工作人员表示：“自然人不能参拍杭州市的住宅用地。这块地后续是否重新挂牌要等通知。”
01
溢价率近65%，结果不符合“拿地条件”
位于杭州市钱塘区的下沙单元QT010110-16地块，出让土地面积13811平方米，用途为二类城镇住宅（设配套公建）用地，出让地上总建筑面积不大于17954.3平方米。
本次挂牌地块实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人，竞买人可在满足增价幅度即每次增价不低于500万元（报价应为万元整数）的条件下进行多次报价。
据中指研究院梳理，该地块是区域的第二宗低密宅地，且规模较小，与前期项目存在较大差异性。土拍当天，经过35轮竞价，“自然人”洪礼昌以总价4.46亿元竞得，成交楼面价24847元/平方米，溢价率达64.55%新高。
图源｜浙江省自然资源网上交易中心
中指研究院华东大区常务副总高院生透露：“经多方了解，这位‘自然人’是不符合杭州土拍拿地条件的，而审核是在竞拍结束后进行的，所以出现了这次情况。早期郊区个别地块有自然人拿地情况，比如2019年的临安区於潜镇区05-22地块，但这次下沙地块公告的竞买资格要求中没有包括自然人。”
从下沙区域目前在售的多个新房项目来看，房价差异较大。比如，金沙湖板块的沐晴川府均价30650元/平方米，更早开盘的杭臻源筑均价37500元/平方米。二手房方面，金沙湖区域挂牌出售的5年内次新房，价格在35000元～43300元/平方米，一二手房价格仍然有倒挂空间。
02
5000多万元保证金打水漂
“自然人”洪礼昌为何能够成功参与竞买，并成为“竞得入选人”？
每经记者注意到，在该宗地块的《出让须知》中有一条说明：国有建设用地使用权网上挂牌出让采取资格后审方式，即先竞买，后审查资格。
而就在这一“资格审查”之后的几天，“自然人”竞得的下沙单元QT010110-16地块被更新为“该资源未成交”。
对于自然人身份参与杭州市土地竞拍，《出让须知》注明：“中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。”
图源｜浙江省自然资源网上交易中心
第十六条规定，竞得入选人在2024年11月27日前，持在线下载打印的《竞得入选人通知书》和下列资料到杭州市规划和自然资源局钱塘分局接受资格审核。竞得入选人未按时到指定地点接受竞得资格审核的，取消竞得入选资格，竞买保证金不予退还（使用保函参加竞买的，要求兑付保函），并承担相应的经济和法律责任。
每经记者注意到，在资格审核过程中，“房地产开发资质证明材料（提供由建设行政管理部门颁发的在有效期内的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》）”是12项审核材料中必不可少的一份资质证明。
而这次的“自然人”，本身也不符合这一资质的获取要求。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对每经记者表示，虽然从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定看，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。各地的实践来看，部分城市也开始关注到此类新现象，积极做政策思考和研究。但根据这次的《出让须知》，自然人拿地本身就不符合地块相关要求。
如果竞得入选人不符合资格，是否可以退还保证金？
根据出让文件，不具备资格即视为违约，出让人有权取消竞得入选人的竞得资格，竞买保证金不予退还（使用保函参加竞买的，要求兑付保函），出让人有权对该国有建设用地使用权另行出让。
图源｜浙江省自然资源网上交易中心
也就是说，除了5423万元保证金，“自然人”洪礼昌这次还要承担挂牌出让活动所支出的全部费用及由此造成的相应损失。