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香港传真 | 重建汉口大厦 新世界的香港收楼故事

   日期:2024-01-11     浏览:27    评论:0    
核心提示:只是,在土地市场跟楼市表现都不太如意的情况下,发展商们是否会因此增加出手机会还在两说之间。观点网 在完成业权统一半年后,新世界发展于去年9月向城市规划委员会发出申请,拟将位于香港尖沙咀的汉口大厦重建为

只是,在土地市场跟楼市表现都不太如意的情况下,发展商们是否会因此增加出手机会还在两说之间。

观点网 在完成业权统一半年后,新世界发展于去年9月向城市规划委员会发出申请,拟将位于香港尖沙咀的汉口大厦重建为一幢28层高商住物业。

今年1月10日,该事项迎来新进展。

香港规划署表示,虽然住宅用途楼面并不完全符合规划意向,但从土地利用角度来看,项目顶部住宅单位所占楼面,与区内周边住宅/商业、酒店及写字楼发展环境并非不相容,而且本次重建地积比率及建筑物高限,并未超出上限。

同时,项目日后加入建筑物后移、垂直绿化等元素,亦不会对周边景观构成负面,故不反对有关申请,城规会将于周五(1月12日)举行会议审议,预料会开绿灯通过。

据文件显示,汉口大厦位于尖沙咀汉口道43至49A号,目前属“商业(6)”地带,申请拟议分层住宅及准许的办公室、商店及服务行业/食肆用途发展。

新世界与汉口大厦

香港汉口大厦落成于1959年,是一栋有着超60年历史的古老建筑,原为一幢11层高的商住物业,实用面积从460至828平方呎不等。

1997年,武汉市政府为庆祝香港回归特意设立了汉口香港路;而在1000多公里外,为了纪念与汉口数百年间的贸易往来,香港九龙尖沙咀将一条道路以“汉口”为名。从此,汉口有“香港路”,香港有“汉口道”。

如此来看,尖沙咀里有一栋以“汉口”为名的大厦也就不足为奇了。大厦位于汉口道43至49A号,地盘面积约11565平方呎,现为11层高的商住物业,其中地下为商铺部分,1至10楼则属于住宅。

新世界发展与汉口大厦缘起于8年前。

2016年9月,新世界发展以981.4万港元购入汉口大厦高层A室,首次落子该大厦。

此后,新世界发展不断提价收购汉口大厦相关资产。截止到2018年4月,公司关联方新富盛有限公司及安达兆业有限公司已购入汉口大厦47伙住宅单位,以及6铺位物业。呎价达2.8万港元,总涉资超7亿港元。上述两间公司的董事分别为李雅慧及梁家馨,均为新界世发展关联人士。

从汉口大厦仅有90伙单位的总体量来看,新世界发展彼时已购入大厦逾半业权,不过这似乎并不能满足其胃口。

2019年,新世界或有关人士申请汉口大厦的强拍。当时新世界已持有大厦超88%的业权,并且在申请强拍期间也没有停下收购的脚步,在土地审裁处正式聆讯时,所持大厦业权增至逾98%,只余下两个住宅单位未能购入。

2023年2月,强拍令获批出;3月17日,强制拍卖正式开始,最终以底价21.34亿港元出售,每呎楼面地价约1.5万港元。至此,新世界终于得偿所愿,成功统一汉口大厦物业业权。

统一业权并非终点,而是另一个起点。

半年后,新世界于9月份向城市规划委员会申请将汉口大厦重建为一幢28层高的商住物业,其中增加110个住宅单位。

据城规会文件显示,申请人拟作分层住宅及准许的办公室、商店及服务行业/食肆用途,以地积比率12倍作发展,兴建一幢28层高综合大厦,当中作办公室、零售楼面占多,约9.9万方呎,另计划兴建110个住宅单位,涉及3.96万方呎,总楼面约13.88万方呎。

据了解,该申请将于今年1月12日审理。不过,根据文件显示,规划署对该申请似乎并没有太大的异议,预计申请会获得批准。

强拍门槛

汉口大厦位于香港尖沙咀核心地段,是香港的商业和旅游中心,地理位置优越,未来市场对住房、商业等方面的需求居高不下,因此新世界收购该大厦也有利于扩大业务范围。而通过强拍获得全部业权,更有利于对大厦进行改造升级与进一步的开发。

实际上,这当然不是新世界第一次通过强拍获得业权,近年一直在积极进行旧楼并购。

2020年10月,新世界以底价47.76亿港元拍得香港北角皇都戏院大厦项目。皇都戏院大厦由住宅、商用及前皇都戏院部分组成,项目位于北角核心区,地盘面积约3.6万方尺。新世界于2018年入禀申请强拍该项目,开拍时已并购约98%业权。

2022年5月,新世界申请强拍铜锣湾波斯富街54至76号、利园山道5至27号快乐大厦等多个地段旧楼,市场估值约45.05亿港元。该公司于2021年已成功增持铜锣湾波斯富街旧楼业权至8成。

此外,2022年11月,市场一直在传新世界申请强拍的中环摆花街11及13号及15及17号2幢旧楼物业,其中,15及17号的全数业权已被全部并购,因此该申请被驳回。而11及13号则可以继续申请强拍。

通过强拍实现并购的操作并不罕见。

比如太古地产在2018年曾申请强拍位于鲗鱼涌的两座工业大厦,分别为仁孚工业大厦及华夏工业大厦。其中,仁孚工业大厦在强拍前已完成统一业权,华夏工业大厦于去年5月获批强拍,底价51.25亿港元,创香港历来金额最大宗强拍底价记录。两座物业将重建为总楼面面积77.9万方呎的办公楼及其他商业用途。

而恒基在2019年11月申请强拍落山道及土瓜湾道旧楼,并于2023年6月以底价10.71亿港元成功统一相关业权。

根据香港《土地(为重新发展而强制售卖)条例》,需集齐同一地段的80%或以上业权份数,这一比例比内地要求的90%要低上不少;同时,还要求住宅楼宇达到50年、工业楼宇达到30年以上,才可以申请强制拍卖。

根据香港发展局于去年12月公布《2023年土地(为重新发展而强制售卖)(修订)条例草案》,强拍门槛进一步降低。

《条例草案》建议把楼龄达50年或以上私人楼宇的强拍门槛,由80%降至70%或65%,视乎楼龄组别及楼宇地点。另外,为加快非工业地带转型,《条例草案》还建议位于非工业地带而楼龄达30年或以上的工业大厦,将强拍申请门槛降至70%。

门槛的降低,或许是由于市场的变化引起的。据不完全统计,2023年有18个项目完成强拍,涉及金额超230亿港元。

而土地审裁处数据显示,2018-2022年,强拍申请个案数量分别为39、37、35、16、22宗。不难看出,近年来强拍申请数量正在下降,而要想在2024年把这一数据明显提升,降低门槛或是最直接有效的一种方式。

只是,在土地市场跟楼市表现都不太如意的情况下,发展商们是否会因此增加出手机会还在两说之间。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。

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